Venture Capital

Geld verdienen auf der grünen Wiese

Neben den in der Öffentlichkeit überwiegend bekannten klassischen Venture Capital- Markten - Internet, IT und Biotechnologie- entwickelt sich in letzter Zeit in Deutschland ein Venture Capital-Markt für Immobilien zu einer ernst zunehmenden Größe. Von der Risihostruhtur und der Renditeanforderung unterscheidet sich dieser Bereich nicht von den klassischen Venture Capital -Märkten und ist somit eine weitere Spezialisierung auf einen bestimmten Sektor. Genaue Fachkenntnisse sind hier ebenso wie in den übrigen Branchen erforderlich, nm die Risiken herauszufinden und richtig einschätzen zu können.

Geringe Markttransparenz

Das Kapital von in- und ausländischen Immobilienfonds, die seit ein paar Jahren stark in den deutschen Immobilenmarkt investieren, fließt, überwiegend als Private Equity, in Bestandsimmobilien. Dies sind in der Regel gut vermietete Wohn- und Büroimmobilien sowie Gewerbe- und Einkaufszentren, die ein geringes Risiko aufweisen. Diese Form von Investments wird auch weiterhin der größte Bereich im Immobiliensektor bleiben. Jedoch gewinnt seit etwa zwei Jahren ein Venture Capital-ähnliches Investitionsmodell im Immobilienbereich an Bedeutung. In welchem Umfang bisher investiert wurde, lässt sich jedoch nicht nachvollziehen, da die Branche sich bisher zu keinem Verband zusammengeschlossen hat. Dadurch entsteht ein sehr undurchsichtiger Markt, in dem viele Investments, besonders in Form von Private Placements durch Privatpersonen, unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden.

Immobilienentwicklung mit Risikokapitalcharakter

Der typische Einsatz von Venture Capital erfolgt in Projektentwicklungen von noch zu errichtenden Objekten oder in bereits bestehende, zu sanierende Immobilien (refurbishments bzw. Revitalisierungen). Beide Varianten werden in der Regel von Projektentwicklern ausgeführt. Diese haben ein geeignetes Grundstück bzw. Sanierungsobjekt identifiziert und ein Konzept für diesen Standort entwickelt, von dem sie überzeugt sind, dass es sich nach Fertigstellung gut vermarkten lässt. Bei der Finanzierung solcher Vorhaben fehlt es vielen Projektentwicklern an Eigenkapital, das von den finanzierenden Banken gefordert wird. Der Eigenkapitalanteil beläuft sich in der Regel auf rund 20% der gesamten Investitionskosten. Diese Finanzierungslücke versuchen spezialisierte Eigenkapitalinvestoren zu schließen. Diese stellen den Projektentwicklern das nötige Eigenkapital zur Verfügung, indem sie sich an der Objektgesellschaft beteiligen, die eigens für das Projekt gegründet wird. Der Projektentwickler ist im Zuge des Projektes für die gesamte Durchführung zuständig. Dagegen übernimmt der Equity-Partner die Überwachungsfunktion im Sinne des Projekt- und Beteiligungscontrollings und steht beratend zur Seite.

Große Risiken sind Teil des Geschaft

Das Mindestinvestitionsvolumen beginnt meistens bei 2 Mio. Euro zu finanzierendem Eigenkapitalvolumen. Investitionen unter dieser Größenordnung lohnen sich für die Equity-Geber kaum, da die Kosten für Due Diligence, Rechtsberatung und Management nicht im Verhältnis zum möglichen Gewinn stehen und dadurch die geforderte Rendite nicht erreicht werden kann. Die Investments verfügen über hohe Risiken, da sie unvorhersehbar und schwer zu kalkulieren sind. Aufgrund der oft früh benötigten Finanzierungszusage können die Risiken nur grob erfasst und z. B. Altlasten abgeschlossen. werden. Zu den verbleibenden Risiken zählen u. a. die fehlende Baugenehmigung, noch nicht unterschriebene Mietverträge, die Unsicherheit über die genaue Höhe der Baukosten und unvorhergesehene Bauverzögerung. Diese Risiken werden vor der Zusage identifiziert, bewertet und z. B. durch Erfahrungswerte und Voranfragen bei potenziellen Mietern eingegrenzt. Ganz ausschließen lassen sie sich jedoch nicht. Gerade die Baukosten, die aufgrund der sehr guten Baukonjunktur in den letzten sechs Monaten um etwa 20% gestiegen sind, erhöhen das Projektrisiko deutlich. Diese sind bei der Kalkulation zu berücksichtigen, da solche Mehrkosten ein Objekt schnell unrentabel machen können. Die Risiken in einem Refurbishment von Bestandsgebäuden sind ohne eine sehr aufwendige Untersuchung nicht zu bestimmen. Ein weiteres Risiko liegt in der Marktentwicklung, die bei Projektlaufzeiten von bis zu drei Jahren schwer einzuschätzen ist, wodurch der geplante Verkaufserlös möglicherweise nicht erzielt werden kann. Mit zunehmender Projektentwicklung und Reduzierung der Komplexität durch ein gesichertes Baurecht, einer höheren Vorvermietungsquote und einer Baukostensicherheit wird der Risikograd des Projektes geringer.

Fazit

Die Nachfrage nach Venture Capital-Finanzierungen im Immobilienbereich nimmt seit zwei Jahren stark zu. Aufgrund des Wachstumspotenzials sowie der Chancen und Möglichkeiten dürfte diese Art der Finanzierung für Immobilienprojekte auch in Deutschland zu einer gängigen Finanzierungsform werden.