Immobilien Zeitung
PROJEKTFINANZIERUNG Fonds schließen die Eigenkapitallücke
Immer komplexer werdende Finanzierungsstrukturen sowie steigende Eigenkapitalanforderungen können von Projektentwicklern in den meisten Fällen nicht mehr allein bewältigt werden. Durch die Hinzunahme eines Finanzierungspartners können sich Projektentwickler zukünftig auf ihre Kernkompetenz konzentrieren; die Finanzierungsseite übernimmt der Partner. IZ-Gastautor Sven Thomas zeigt die Vorteile dieser "Entwicklungspartnerschaft". Seit etwa drei Jahren steigen die Preise für Grundstücke und Refurbishmentobjekte. Die Baukosten haben sich im Durchschnitt um mehr als 20% erhöht. Das Volumen von Projektentwicklungen ist dadurch stark gestiegen, und vom Projektstart bis zum Verkauf wird nun ein größeres Finanzierungsvolumen und somit auch ein höherer Eigenkapitalanteil benötigt. Parallel gehen die Banken seit Beginn der Finanzkrise im Frühsommer 2007 deutlich sensibler bei der Immobilienbewertung vor und verlangen reellere Einschätzungen der Projektvorhaben und Marktäußerungen, insbesondere bei der Vergabe von Projektfinanzierungen. Dies hat dazu geführt, dass die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals weiter gestiegen ist. Wurden Projektentwicklungen von Banken vor dem Frühsommer 2007 noch mit mindestens 80%, häufig sogar 90% und mehr Fremdkapital finanziert, so verlangen heute die Banken in den meisten Fällen einen Eigenkapitalanteil von mindestens 25%. Verstärkt wird die Forderung der Banken durch das aus ihrer Sicht höhere Finanzierungsrisiko solcher Projektentwicklungen. Dieses Risiko resultiert derzeit aus dem Ungleichgewicht hoher Grundstückspreise und Baukosten einerseits sowie stagnierenden und zum Teil bereits fallenden Verkaufspreisen für diese Bauvorhaben andererseits. Projektgrundstücke und Refurbishmentobjekte werden zu teuer gekauft, die geplanten Mieten und der Exitfaktor liegen am oberen Limit des Erzielbaren, die Baukosten sind sehr knapp kalkuliert, so dass insgesamt das Chancen-Risiko-Profil ein starkes Ungleichgewicht aufweist. Im Gegensatz zu der Zeit vor knapp einem Jahr lässt der Markt bei steigenden Kosten keine steigenden Verkaufspreise mehr zu. Intensive Projektprüfung bringt zusätzliche Vorteile Diese Marktveränderungen haben eine Finanzierungslücke im Bereich der Eigenkapitalfinanzierung entstehen lassen, die von kleineren und mittleren Projektentwicklern nicht mehr abgedeckt werden können, weil ihr Eigenkapital bereits in anderen Projekten gebunden ist oder sie nicht mehr in der Lage sind, das erhöhte Eigenkapital aufzubringen. Die vielfach gängige Finanzierungsmethode, sich über vermögende Privatinvestoren aus dem Kreise der "friends and family" das notwendige Eigenkapital zu besorgen, funktioniert aus denselben Gründen nicht mehr.
Ferner verfügen die Privatinvestoren nicht über die immer notwendiger werdenden professionellen Strukturen und Fachkenntnisse. Um diese Finanzierungslücke zu schließen, können Projektentwickler auf speziell darauf konzipierte Fonds zugreifen, die bis zu 100% des geforderten Eigenkapitals zur Verfügung stellen. Bevor es so weit ist, sind drei Teilschritte notwendig. Als erstes wird in einer Vorprüfung geklärt, ob das Projekt grundsätzlich den Rahmenbedingungen des Fonds entspricht. Sind die Bedingungen erfüllt, erfolgt die Due-Diligence-Phase, in der alle Bereiche wie z.B. Kontamination, Baukosten, Vermietungsmöglichkeit und Exitfähigkeit geprüft werden. Ist diese Phase erfolgreich verlaufen, folgt die Vertragsgestaltung inklusive Beteiligungsmodell und Gewinnverteilung mit anschließendem Vertragsabschluss. Die intensive und zeitaufwendige Due Diligence führt zu einer besseren Bewertungsfähigkeit und Minimierung der einzelnen Risiken. Die alternative Finanzierungsform lässt eine neue Aufgabenteilung und partnerschaftliche Zusammenarbeit bei der Projektumsetzung entstehen. Die Hinzunahme des Finanzierungs- und Projektpartners bringt den entscheidenden Vorteil der Fokussierung auf die jeweiligen Kernkompetenzen. Die gesamte Finanzierungsthematik wird nun von dem neuen Partner übernommen, und der Projektentwickler hat die Möglichkeit, sich auf seine Kernkompetenzen, das Entwickeln von Immobilien, zu konzentrieren. Entwickler profitieren von Spezialwissen Der Finanzierungspartner kann aufgrund seines professionelleren und engeren Umgangs mit Kreditinstituten sowie einer ausführlichen Aufbereitung der Due-Diligence-Ergebnisse günstige Finanzierungskonditionen erzielen, was wiederum zu einer wirtschaftlichen Verbesserung des Projekts führt. Die Projektentwickler werden über die gesamte Projektlaufzeit durch ein kompetentes und auf die einzelnen Fachbereiche spezialisiertes Team begleitet. So bringt der Partner neben der Finanzierungsbeschaffung sein gesamtes Know-how mit in das Projekt ein, angefangen von der Gestaltung der unterschiedlichsten Verträge über die im Einzelfall gewünschte technische Planung bis hin zu Strukturierung und Begleitung des Verkaufsprozesses und stellt des Weiteren sein Netzwerk zur Verfügung. Diese Kombination führt idealerweise zu einer "Entwicklungspartnerschaft" und verschafft dem Projektentwickler einen Kompetenzzuwachs und Wettbewerbsvorsprung. Voraussetzung für eine solche Partnerschaft ist neben der Professionalität und dem gutem Track-Record des Entwicklers in der Regel ein Investitionsvolumen von mindestens 10 Mio. Euro pro Einzelinvestment. Investitionen unter dieser Größenordnung lohnen sich für die Fonds nicht, da sonst die Kosten für Due Diligence, Rechtsberatung etc. nicht im Verhältnis zum möglichen Gewinn stehen. Weitere Kriterien für eine Beteiligung am Projekt sind die Immobilienart und die Lage. So werden meist nur Wohn-, Büro- und Handelsobjekte sowie Hotels von großen Betreiberketten in Ballungszentren, deren Randgebieten und in gut gewachsenen, kaufkraftstarken Mittelstädten finanziert. Eine Finanzierung von Spezialimmobilien wie Schwimmbäder oder Freizeitparks ist bisher nicht möglich. "Fokussierung auf die Kernkompetenz" scheint sich somit auch immer mehr in der Projektentwicklerbranche durchzusetzen und könnte die Zukunft von Projektentwicklungen sein. Der Entwickler kann sich auf die Akquisition von Projekten, deren Fertigstellung und Vermietung konzentrieren und ein höheres Projektvolumen realisieren sowie mehrere Projekte parallel betreiben, da er bei der Eigenkapitalfinanzierung nicht mehr begrenzt ist. (nik)