Handelsimmobilien Report
Private Equity belebt die Entwicklung im Einzelhandel
(Matthias Möller, Investment Manager bei der VIVUM GmbH.) Der deutsche Einzelhandel befindet sich im Umbruch. Die Neuordnung der Warenhausbranche und die politisch forcierte Aufwertung der Innenstädte sind nur zwei Themen, die eine Anpassung und Weiterentwicklung alter Strukturen verlangen. Vielfach findet dieser Wandel schon statt, aber allzu häufig wird er noch durch Finanzierungsschwierigkeiten ausge-bremst.
An der Bereitschaft der Einzelhändler, die Heraus-forderungen anzunehmen, mangelt es derzeit meist ebenso wenig, wie an Ideen und Möglichkeiten für neue Entwicklungen. Vielfach besteht, wie z.B. in Lüneburg, sogar ein großer Bedarf an vermietbaren Flächen sowie Investitionsobjekten für private und institutionelle Investoren. Häufig scheitern die Projekte jedoch trotz beeindruckender Vorvermietungsquoten und guter Exit-Perspektive.
Das liegt oft daran, dass Banken im aktuellen Banken- und Kapitalmarktumfeld erhöhte Anforderungen an die Eigenkapitalquoten der Projektentwickler stellen. Wurden Projektentwicklungen bis zum Frühsommer 2007 durch die Banken noch mit mindestens 80%, häufig sogar 90% oder mehr Fremdkapital ausge-stattet, so wird heute in den meisten Fällen ein Eigenkapitalanteil von mindestens 25%, häufig jedoch bis zu 40% der Investitionskosten verlangt. Viele kleinere und mittelständische Projektentwickler verfügen nicht oder nur für einen Teil ihrer möglichen Projekte über das so deutlich erhöhte Eigenkapital.
Neue Aufgabenteilung bei der Projektumsetzung
Trotzdem müsste nicht auf die Entwicklungen verzichtet werden, denn die entstehende Finanzierungslücke kann zur Zufriedenheit der Banken durch Eigenkapital ersetzende Mittel wie Mezzanine-Darlehen oder Private Equity geschlossen werden. Neben einer Reihe von Banken und Finanzdienstleistern gibt es hier auch einige wenige unabhängige Private Equity-Häuser, die diese Art der Finanzierung anbieten.
Unabhängige Private Equity-Häuser haben dabei zwei Wettbewerbsvorteile: Sie verfügen über die entsprechenden Mittel und können somit schnell auf interessante Projekte reagieren; darüber hinaus können Projektentwickler ihre Refinanzierungsbasis durch eine „Entwicklungspartnerschaft“ verbreitern und professionalisieren. Hierbei übernimmt der Finan-zierungspartner die gesamte Finanzierungs-thematik. Der Projektentwickler profitiert dabei von dessen breitem Netzwerk und professionellem Umgang mit Kreditinstituten. Dies führt im Ergebnis zu günstigeren Finanzierungskonditionen und damit zu einer wirtschaftlichen Verbesserung des Projekts. Auch ermöglicht es eine neue Aufgabenteilung bei der Projektumsetzung mit einer Konzentration auf die jeweiligen Kernkompetenzen der Partner.
Der Weg zu einer solchen Zusammenarbeit, sei es in der Form eines Mezzanine-Darlehens oder einer Entwicklungspartnerschaft, besteht aus 3 Teilschritten. Als erstes wird in einer Vorprüfung geklärt, ob das Projekt grundsätzlich den Rahmenbedingungen des aktuellen Anlagefokus entspricht. Sind die Bedingungen erfüllt, erfolgt die Due-Diligence-Phase, in der alle Bereiche wie bspw. Markt- und Standort, Baukosten, Vermietung und Exitfähigkeit geprüft werden. Ist diese Phase erfolgreich, folgt die Vertragsgestaltung inklusive Beteiligungsmodell und Gewinnverteilung mit anschließendem Vertrags-abschluss.
Die intensive und zeitaufwendige Due Diligence führt zu einer besseren Bewertungsfähigkeit und Minimierung der einzelnen Risiken. Sie ist auch für den Projektentwickler eine gute Gelegenheit, sein Projekt vor der Realisierung von einem Dritten partnerschaftlich durchleuchten zu lassen und es gegebenenfalls in einzelnen Aspekten gemein-schaftlich noch weiter zu entwickeln.
Das Projekt wird ab diesem Stadium über die gesamte Laufzeit durch ein auf die einzelnen Fachbereiche spezialisiertes Team begleitet. Der Finanzierungs-partner bringt hierbei sein gesamtes Know-how in das Projekt ein, angefangen von der Gestaltung der unterschiedlichsten Verträge über die im Einzelfall gewünschte technische Planung bis hin zur Strukturierung und Begleitung des Verkaufsprozesses.
Durch diese Form der Zusammenarbeit kann sich der Projektentwickler nicht nur auf seine Kernkompetenzen konzentrieren, auch werden bei ihm Ressourcen für die Projektkonzeption sowie Umsetzung weiterer Projekte frei, die er dann durch die Verbesserung seiner Finanzierungssituation auch umsetzen kann. Der Projektentwickler wird so zum verlässlichen Partner der zukünftigen Mieter, weil er die avisierten Projekte auch tatsächlich realisiert. Dies ist insbesondere im Einzelhandel wichtig, da hier frühzeitig – vor allem in Innenstadtlagen – die vielschichtigen Interessen der Mieter, aber auch der Anwohner, der Verwaltung und Politik zusammengeführt werden müssen.
Voraussetzung für eine solche Zusammenarbeit ist neben Professionalität, Transparenz und einem guten Track-Record des Entwicklers, ein Mindest-investitionsvolumen von 10 Mio. Euro pro Projekt. Im Fokus stehen dabei derzeit Entwicklungen im Einzelhandel in zentralen Lagen in Großstädten sowie Mittel- und Oberzentren sowie Nahversorgungs- und Fachmarktzentren auch in peripheren Lagen. Investitionen unter dieser Größenordnung lohnen sich in der Regel für professionelle Mezzanine- und Private Equity- Finanzierungen nicht, da die Kosten für die Due-Diligence, die Rechtsberatung, etc. nicht im Verhältnis zum möglichen Gewinn stehen.
Die Vivum GmbH engagiert sich seit Jahren in der Finanzierung von Immobilienprojektentwicklungen mittlerer Größe im gesamten Bundesgebiet vorwiegend in den Segmenten Einzelhandel, Wohnen und Büro. Seit der Gründung im Jahr 2005 hat die Vivum in Projekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von mehr als 200 Mio. Euro investiert. Derzeit werden 3 Einzelhandelsprojekte begleitet: In Waiblingen entsteht der 2. Bauabschnitt eines innerstädtischen Einkaufs- und Dienstleistungs-zentrums, in Hamburg ein neues Einkaufszentrum und in Lübeck in der Nähe des Hauptbahnhofs ein Nahversorgungs- und Dienstleistungszentrum.
