Property Magazin

Die Nachfrage ausländischer Investoren am deutschen Immobilienmarkt hat nach dem Wohn- und Gewerbesegment seit einiger Zeit auch die Einzelhandelsimmobilien erreicht. Neben den klassischen Einkaufszentren haben Fachmärkte von Aldi, Penny, Lidl & Co. stark an Bedeutung gewonnen. Vor zwei, drei Jahren wurden Fachmärkte von den Investoren noch stiefmütterlich behandelt. Seinerzeit erzielten sie Verkaufsfaktoren zwischen dem 10- und 11facen der Jahresnettokaltmiete bei einer Mietlaufzeit von 15 Jahren. Heute wird gelegentlich bereits das 14fache erreicht. Eine verlässliche Zahl über die gelaufenen Transaktionen und das Volumen lässt sich nicht ermitteln, da viele Verkäufe unter Ausschluss der Öffentlichkeit getätigt werden. Das große Interesse ausländischer Investoren zum einen und die dadurch veränderte Bewertungsmethode von Immobilien zum anderen haben diese Entwicklung erst ermöglicht. Inzwischen wird nicht mehr überwiegend auf den Substanzwert der Immobilie geachtet, sondern heutzutage wird zu Bewertung der Objekte schwerpunktmäßig der Miet-Cash-flow – gepaart mit der Laufzeitlänge der Mietverträge sowie die Bonität des Mieters herangezogen. Ein weiterer Grund für die hohe Attraktivität der Fachmärkte dürfte bei vielen Investoren auch der geringe zeitliche und finanzielle Aufwand der Due Diligence sein. Die Mietverträge der großen Discounter sind meist bekannte Standardverträge und lassen sich in einer Due Diligence schnell prüfen. Ebenso entfällt aufgrund der einfachen Bauweise dieser Märkte eine aufwendige technische Due Diligence, im Gegensatz zu hochwertigen und komplexeren Shoppingzentren. Auch die geographische Lage der Fachmärkte scheint für viele Investoren nicht mehr entscheidend zu sein. Wurde früher Wert gelegt auf gute Lage in mittelgroßen bis großen Städten, erwerben Investoren heute Fachmärkte in Kleinstädten und der ländlichen Peripherie. Voraussetzungen ist immer, dass das Objekt über eine bonitätsstarken Mieter mit langfristigen Mietlaufzeiten verfügt. Die Investoren für die Fachmärkte kommen überwiegend aus den Niederlanden, Skandinavien, Großbritannien und Irland. Durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Fachmärkten unter den Investoren sind seit anderthalb Jahren starke Zunahmen von Projektentwicklungen in diesem Bereich zu verzeichnen. Die Projektentwickler profitieren von dem Investmentboom, da oftmals schon in der Projektierung befindliche Märkte von Investoren erworben werden, obwohl das Objekt erst Monate später bezugsfertig sein wird. Solche Objekte müssen allerdings schon über abgeschlossene Mietverträge verfügen. Besonders attraktiv ist für die Projektentwickler die schnelle Realisierbarkeit solcher Märkte. Mit Baubeginn sind die Fachmärkte spätestens nach 8 Monaten bezugsfertig und verkaufsreif. Auch Private Equity Fonds, die auf die Eigenkapitalfinanzierung von Projektentwicklungen spezialisiert sind, haben sich dieses Marktes angenommen. Die Entwicklung wird zudem von dem starken Expansionen der Lebensmittel-Discounter begünstigt. Allein in 2005 sind über 250 neue Fachmärkte in Deutschland entstanden und der Trend geht weiter. Wie lange die Nachfrage der Fonds anhält bleibt abzuwarten, für 2007 ist zumindest noch mit einem starken Interesse zu rechnen, jedoch scheinen die Verkaufspreise für Fachmärkte ihren Höchststand erreicht zu haben