Immobilien Zeitung

Projektfinanzierung der Zukunft: Privater und professioneller

Die Abhängigkeit der deutschen Projektentwickler von externen Kapitalgebern hat sich in den letzten Jahren verstärkt. Deutsche Private-Equity-Fonds versuchen, von diesem Trend zu profitieren. Wer sich risikobereit zeigt, kann über einen Mangel an Geschäft nicht klagen. In den letzten vier Jahren habe sich das Selbstverständnis der Projektentwickler stark gewandelt, beobachtet Andreas Schulten, Vorstand der BulwienGesa AG, Berlin. "Der Weg ging vom Bauträger mit hohem Eigenkapitalanteil hin zum Developer bzw. reinen Dienstleister und damit hin zu einer verstärkten Fremdfinanzierung." Das Beschaffen von frischem Kapital liegt den Entwicklern daher fast so sehr auf der Seele wie das Problem, Mieter für neue Projekte zu finden. Das zeigt eine 2005 von BulwienGesa durchgeführte Studie. Mehr als die Hälfte der Befragten (53%) glaubten, dass die Banken künftig noch weniger Kredite vergeben würden als bisher. Gut 47% nannten "fehlendes Eigenkapital" als Haupthindernis für ihr Geschäft.

Es fehlt am Kleingeld.

Paradoxerweise erscheint es Entwicklern schwieriger, an kleine Mengen Eigenkapital zu kommen, als Zugang zu größeren Summen zu erhalten. Das hat eine Umfrage ergeben, die von Prof. Andreas Pfnür und Alexander Bräscher (TU Darmstadt) sowie der Unternehmensberatung Eversmann & Partner initiiert wurde. Während die Developer nämlich eine besonders große Nachfrage nach Eigenkapital in der Größenordnung von 2 Mio. bis 4 Mio. EUR zeigten, geben sich die Private-Equity-Firmen vor allem an Deals interessiert, bei denen sie mindestens 20 Mio. EUR einsetzen. "Hier sind Chancen, ein bislang nur wenig beachtetes Feld zu besetzen", sagt Andreas Pfnür, Leiter des Forschungscenters Betriebliche Immobilienwirtschaft an der TU Darmstadt. In diese Lücke versucht seit Ende letzen Jahres die Hamburger Private-Equity-Gesellschaft Vivum GmbH zu stoßen. Zwei reiche Hamburger Familien speisten den "Vivum Invest Fonds" mit 40 Mio. EUR. Damit will man Eigenkapital-Lücken ab 2 Mio. EUR füllen. Vielen Anbietern sind solche Größenordnungen zu aufwändig im Management, doch Vivum Geschäftsführer Moritz Eversmann sieht "eine Reihe hoch attraktiver Projekte in diesem Größenbereich". Eine schlanke Organisationsstruktur in Verbindung mit Immobilien-Know-how mache es möglich, das Segment profitabel abzudecken. In dieser Nische sei es zudem möglich, unterhalb des Radars der angelsächsischen Opportunity-Fonds zu agieren. Ein 15-Mio.-EUR-Shoppingcenterprojekt bei Stuttgart zusammen mit der Matrix Immobilien AG und ein Joint-Venture mit einer Bank zu Entwicklung von Nahversorgungszentren sind die ersten Vivum-Vorhaben. Die Renditeerwartungen auf das eingesetzte Eigenkapital reichen je nach Risikograd von 13% bis über 20% pro Jahr.

"Ein sehr privates Geschäft"

Drei von vier der von Andreas Pfnür befragten Private-Equity-Firmen wollen ihr Geschäft künftig in Deutschland weiter ausbauen. Bei den heimischen Developern rechnen über 40% mit einer wachsenden Bedeutung externen Eigenkapitals für ihr Geschäft. "Diese Finanzierungsform wird sich fest im Immobilienmarkt etablieren", glaubt Pfnür. Fragt man die Entwickler, mit welcher Gruppe von Kapitalgebern sie selbst am liebsten zusammenarbeiten, favorisierten 67% die so genannten High Net Worth Individuals, anders ausgedrückt: reiche Privatanleger, mit denen bereits persönliche Beziehungen bestehen. Am unbeliebtesten waren Kooperationen mit ausländischen Investoren und Banken. In der Studie der BulwienGesa AG kommen die Banken als Beteiligungspartner für Entwickler deutlich besser weg. Zwar dominierte auch hier die private Finanzierung neuer Projekte durchesellschafterdarlehen (56%). Für den Fall jedoch, dass die erforderliche Kreditwürdigkeit nur durch Beteiligungen hergestellt werden kann, sind hier die Banken immerhin für 43% der Partner der Wahl, bei Privatinvestoren lag die Zustimmungsquote noch bei 40%. Die Vorliebe der Entwickler für private Geschäftskontakte werde demnächst sowieso überlebt haben, glaubt Pfnür. "Vermögende Privatanleger werden zunehmend mit professionellen Kapitalsammelstellen zusammenarbeiten. Das bewirkt automatisch eine betriebswirtschaftliche Professionalisierung des Geschäftes, die dieser Form von ,Buddytum’ ein Ende machen wird." Allerdings sei das Angebot an solchen kompetenten Partnern in Deutschland noch recht knapp: "Projektentwicklung ist in Deutschland immer noch ein sehr privates Geschäft." Das erlebte auch Moritz Eversmann, als er für seinen Fonds neue Projekte prüfte. Oft habe er mehrmals insistieren müssen, um die relevanten Informationen zu erhalten. "In der Branche gibt es immer noch sehr große Unterschiede, was die Qualität bei der Aufbereitung und Präsentation von Vorhaben angeht. Für uns gilt: Das Konzept an sich darf riskant sein – entscheidend ist, dass es schlüssig durchdacht wurde."

Risikobereitschaft erwünscht.

Den wohl ersten öffentlich vertriebenen geschlossenen Immobilienfonds, der sich ausschließlich auf die Projektfinanzierung konzentrierte, hatte schon im Frühjahr 2003 der Fondsinitiator HCI Capital AG, Hamburg, herausgebracht. Allerdings dauerte es mehr als ein Jahr, bis die rund 20 Mio. EUR Eigenkapital bei kleineren Privatanlegern und größeren Einzelinvestoren eingesammelt waren. Etwa 70% des Geldes sind derzeit in Vorhaben in Stuttgart, Hamburg und Düsseldorf gebunden. Die erste vom Fonds finanzierte Entwicklung, das Hamburger Büro- und Geschäftshaus Neuer Wall 53-55, ist bereits verkauft. Die Kapitalverzinsung nach Kosten habe dabei deutlich über der im Prospekt avisierten durchschnittlichen Projektrendite von 15% gelegen, heißt es. Der HCI-Fond investiert pro Vorhaben jeweils 2,5 Mio. bis 3 Mio. EUR für die Dauer von etwa 18 bis 24 Monaten. Bei Projekten mit bis zu 5.000 qm Nutzfläche werden, wie z.B. beim Neuen Wall, auch vollständig spekulative Vorhaben mitgetragen - "vorausgesetzt, der Entwickler legt ein plausibles Szenario vor, die Baugenehmigung liegt in greifbarer Nähe und es ist eine zeitnahe Umsetzung gewährleistet", sagt Alexander Lübess, Prokurist der HCI Immobilien Consult und zuständig für den Fonds. Weniger riskofreudig ist der Euroselect Developmentfonds angelegt, den die IKB Bank gemeinsam mit der IVG AG und dem Bankhaus Sal. Oppenheim letzten Herbst mit einem Startkapital von 25 Mio. EUR der Öffentlichkeit präsentierte. Das Konzept sah vor, bei institutionellen Investoren weitere 75 Mio. EUR einzuwerben und das Kapital in rund zehn Vorhaben im Volumen zwischen 20 Mio. und 50 Mio. EUR anzulegen. Doch bis heute hat der Fonds in kein einziges Projekt investiert. Man habe noch nichts gefunden, was den Anlagekriterien entsprochen habe, heißt es dazu aus der Bank. Besagte Vorgaben umfassen u.a. eine Vorvermietungsquote von 20% bis 50%, das Vorliegen von Baurecht sowie zahlreiche Belege für die Qualifikation des Projektentwicklungspartners. Unter anderem muss, so der Prospekt, die "Schlüsselperson auf Seiten des Entwicklers den Nachweis erbringen, den hohen Ansprüchen des Fonds gerecht zu werden". Möglicherweise ein paar Sicherheitshürden zuviel, um jene Vorhaben zu identifizieren, bei denen tatsächlich Bedarf an Risikokapital besteht. Bei der HCI geht man von einem zeitnahen Einsatz des verbliebenen Kapitals aus - zwei Projekte können noch finanziert werden, so Alexander Lübess. Das aktuelle Umfeld für Eigenkapitalgeber sei positiv. "Der Markt für Produktanbieter ist gut, die Vermietungmärkte haben sich stabilisiert. Oft kann man schon im Projektstadium weiterverkaufen." Zwar dränge derzeit auch viel ausländisches Beteiligungskapital nach Deutschland. Diese Investoren seien aber sehr auf laufende Cashflows fixiert. "Das kann eine Projektentwicklung zu Anfang nicht bieten. Dafür braucht man uns." Auf die Frage, ob man bei der HCI an einem Nachfolgeprodukt arbeitet, will Lübess nur so viel sagen: "Konkret ist nichts in Vorbereitung. Aber das Thema drängt sich auf." (mol)